Grundschulden und Hypotheken

Wer eine Immobilie kaufen will, muss dafür zumeist einen Kredit aufnehmen. Genau dann treten die Begriffe Grundschulden und Hypotheken auf den Plan. Beide gehören zu den sogenannten Grundpfandrechten und beide dienen der Kreditsicherung durch ein Grundstück oder eine Wohnung. In unserem heutigen Alltag spielt bei einer Immobilienfinanzierung vor allem die Grundschuld eine Rolle, weil sie sich in der Praxis weitgehend durchgesetzt hat.

Grundschulden und Hypotheken – also die Grundpfandrechte – schaffen für Kreditgebende die Möglichkeit, sich aus dem belasteten Grundstück zu `befriedigen´, wie es in der Fachsprache heißt. Das bedeutet: Wird das gewährte Darlehen nicht zurückgezahlt, geht das entsprechende Grundstück an das Kreditinstitut. Für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet das: Das Grundstück, auf dem ihre Immobilie steht, dient als Sicherheit für die Bank, damit die Finanzierung eines Kaufpreises überhaupt erst möglich wird. Gerade deshalb sollten die rechtlichen Folgen der entsprechenden Vereinbarung nicht unterschätzt werden, denn die Belastung betrifft nicht nur den Immobilienwert an sich, sondern kann unter Umständen auch weitergehende Haftungsfragen auslösen.

Grundschuld und Hypothek sind dabei keine Synonyme, sondern es bestehen rechtliche Unterschiede. Für die Praxis ist die Grundschuld meist die wichtigere Sicherheit, weil sie nicht an eine konkrete einzelne Forderung gebunden ist und entsprechend flexibler verwendet werden kann. Die Hypothek ist demgegenüber stärker an eine bestimmte, gesicherte Forderung gekoppelt. In beiden Fällen gilt: Die Eintragung erfolgt im Grundbuch, und die dafür erforderlichen Erklärungen müssen rechtlich sauber vorbereitet werden.

Die Bestellung einer Grundschuld ist keine bloße Formalität. Wobei, Formulare sind natürlich schon im Spiel: Gerade bei Banken müssen im Zusammenhang mit einer Grundschuld sehr umfangreiche und inhaltlich wie rechtlich komplexe Unterlagen ausgefüllt werden. Ohne die entsprechende Fachkenntnis aber ist das praktisch nicht möglich. Meine Aufgabe als Notar ist es also, allen Beteiligten diese Sachverhalte sorgfältig zu erläutern. So erkläre ich zum Beispiel die Bedeutung der Sicherungsabrede und achte darauf, dass alle Erklärungen verständlich und vollständig abgegeben werden. So wird verhindert, dass unklare oder einseitige Regelungen später zu Problemen führen oder etwas zu Ihrem Nachteil vereinbart wurde.

Grundpfandrechte werden im Grundbuch eingetragen. Dabei spielt der Rang eine wichtige Rolle, denn im Fall einer Zwangsvollstreckung entscheidet die Reihenfolge der Eintragung darüber, wer aus einem Verwertungserlös zuerst befriedigt wird. Deshalb ist auch die zeitliche Abstimmung bei Kauf und Finanzierung bedeutsam. Soll das Darlehen bereits vor der endgültigen Eintragung ausgezahlt werden, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine sogenannte Rangbescheinigung helfen.

Im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf wird die Grundschuld häufig unmittelbar nach dem Kaufvertrag beurkundet. Das ist besonders sinnvoll, wenn Finanzierung und Eigentumserwerb eng miteinander verbunden sind. Der Notar koordiniert dann die Urkunde, die Eintragung im Grundbuch und die weitere Abwicklung mit der Bank. Auf diese Weise lassen sich Kaufpreiszahlung, Sicherung des Darlehens und Eigentumsumschreibung sinnvoll aufeinander abstimmen.

Als Notar für Menschen aus Naumburg und dem Burgenlandkreis in Sachsen-Anhalt begleite ich meine Mandantinnen und Mandanten bei der Bestellung von Grundschulden und Hypotheken. Wer eine Immobilie finanziert, sollte die rechtlichen Abläufe frühzeitig klären und die Sicherheiten rechtssicher gestalten. So entsteht die notwendige Transparenz für Käuferinnen und Käufer, für Verkäuferinnen und Verkäufer sowie für die finanzierende Bank.